|
CCCL
Articles
Un fournisseur de matériaux de construction
qui n’a pas contracté directement avec une personne morale de
droit public agissant comme maître d’œuvre sur un projet de
construction peut-il publier une hypothèque légale de
construction à l’encontre de l’immeuble faisant l’objet des
travaux?
L’arrêt Groupe Benoît inc. c. UP
inc., 2009 QCCA 328 (CanLII) récemment rendu par la Cour
d’appel du Québec apporte une réponse à cette question
récurrente.
Contexte Factuel
La Société Immobilière du Québec (« SIQ »)
est une personne morale de droit public constituée en vertu de
la Loi sur la Société immobilière du Québec (L.R.Q., c.
S-17.1). Dans le cadre d’un projet visant la réfection d’une
partie d’un Immeuble faisant partie de son parc immobilier, soit
la prison de Bordeaux, elle a conclu un contrat d’entreprise
général avec l’entrepreneur Groupe Benoît Inc. (« Groupe
Benoît »). Ce dernier a sous-traité une partie de ses travaux à
Les Constructions Sirbi Inc. (« Sirbi »), lequel s’est procuré
des matériaux de construction auprès de l’entreprise U.P. Inc.
(«UP»).
En raison de défauts à certaines obligations
contractuelles, le contrat de sous-entreprise de Sirbi a été
résilié par Groupe Benoît. Au moment de la résiliation, Sirbi
était débitrice envers UP d’un solde impayé relatif à l’achat de
matériaux de construction. Pour protéger sa créance UP a fait
publier, trois jours après cette résiliation, un avis
d’hypothèque légale sur l’immeuble de la prison.
Pris en étau, l’entrepreneur général, Groupe
Benoît, a subséquemment saisi la Cour supérieure d’une requête
en radiation de l’hypothèque légale publiée par Groupe Benoît.
Jugement En Première Instance
Devant la Cour supérieure, au soutien de la
requête en radiation, Groupe Benoît a plaidé que la loi
constitutive de la SIQ prévoit que les biens de celle-ci font
partie du domaine de l’état et qu’ils ne sont donc pas
susceptibles d’appropriation. Selon Groupe Benoît, un immeuble
qui n’est pas susceptible d’appropriation ne peut être grevé
d’une hypothèque. Également, pour Groupe Benoît, il ne saurait
être question d’une hypothèque légale dans un contexte où la SIQ
et UP n’ont jamais contracté directement ensemble.
UP a plutôt plaidé que la loi constitutive de
la SIQ permet à celle-ci d’aliéner et de donner en garantie ses
biens. Le fait que la SIQ soit législativement autorisée à
hypothéquer ses immeubles impliquerait qu’une hypothèque légale
de la construction puisse être publiée contre ceux-ci. UP a
aussi retiré un argument du fait que les lois constitutives de
personnes morales de droit public telles qu’Hydro-Québec ou
l’Agence Métropolitaine de transport contiennent des
dispositions qui restreignent le droit d’hypothéquer aux seuls
cas où cela est nécessaire pour obtenir du financement alors que
la loi constitutive de la SIQ ne contient pas pareille
limitation ou restriction.
C’est ce dernier argument qui a finalement
été retenu par le tribunal de première instance. Dans son
jugement, L’honorable Pronovost de la Cour supérieure, analyse
successivement les lois constitutives de la SIQ, d’Hydro-Québec
et de l’Agence Métropolitaine de transport avant de conclure
que, contrairement aux deux autres lois, rien dans celle de la
SIQ ne limite son droit d’hypothéquer aux seules fins d’obtenir
du financement. Se fondant sur cette différence, le juge a
rejeté la requête en radiation d’hypothèque de Groupe Benoît.
Groupe Benoît s’est pourvu en appel de cette
décision.
Arrêt De La Cour D’appel
Dans sa décision, la Cour amorce son analyse
de la question qui lui est soumise en procédant à une étude
approfondie du fonctionnement de la SIQ en tant que personne
morale de droit public. Elle dresse les constats suivants :
-
La SIQ est entièrement
contrôlée par l’État qui est seul propriétaire de son
capital-actions;
-
Elle est propriétaire de biens
qui font partie du domaine de l’État;
-
Elle jouit des droits et
privilèges d’un mandataire de l’État;
À la lumière de ces constats, la Cour est
d’avis que les biens de la SIQ sont à l’abri de toute exécution
et donc de toute appropriation. Dans ce contexte, il ne pourrait
y avoir, donc, de publication de sûretés telles que des
hypothèques en vertu desquelles un créancier peut s’approprier
un bien si le débiteur est en défaut.
Pourtant, malgré l’argument selon lequel
toute exécution est impossible, il demeure que la loi
constitutive de la SIQ prévoit en toutes lettres, à l’article
18, le droit de celle-ci de donner en garantie ses immeubles :
« 18. La Société a pour
objets de mettre à la disposition des ministères et des
organismes publics, moyennant considération, des immeubles et de
leur fournir des services de construction, d'exploitation et de
gestion immobilières. À ces fins, elle peut notamment:
[…]
3° vendre, aliéner, ou donner
en garantie tous les biens meubles ou immeubles, de même que les
droits dont elle dispose;
[…] »
Le législateur, en accordant le pouvoir à SIQ
de donner ses immeubles en garantie, a certainement voulu qu’il
soit possible, pour les créanciers hypothécaires, d’exécuter
leurs droits sur ces biens. Sinon, il ne s’agirait pas de
véritables garanties ou sûretés et le 3e paragraphe
de l’article 18, ci-haut cité n’aurait aucune raison d’être.
Or, le législateur ne parle pas pour rien
dire. Il faut plutôt conclure que l’exécution des garanties
hypothécaires sur les biens de la SIQ est possible dans certains
cas. L’hypothèque légale publiée par UP fait-elle partie de ces
cas? La Cour d’appel est d’avis que non.
Dans les faits d’espèce, la SIQ n’a jamais
contracté directement avec UP. En effet, ce dernier n’est qu’un
fournisseur de matériaux pour le sous-entrepreneur Sirbi. La SIQ
a uniquement contracté avec l’entrepreneur général Groupe
Benoît. Il s’en suit que la SIQ, qui n’a jamais contracté avec
UP, ne pouvait avoir l’intention de donner à ce dernier
l’immeuble de la prison en garantie.
Suivant le raisonnement de la Cour d’appel,
la situation aurait été différente si c’est l’entrepreneur
général Groupe Benoît qui avait publié une hypothèque légale de
construction sur l’immeuble de la SIQ. Cette hypothèque aurait
vraisemblablement été valide étant donné le contrat d’entreprise
générale auquel ils sont tous deux parties.
Pour conclure, la publication d’une
hypothèque légale de la construction sera possible à l’encontre
de l’immeuble d’une personne morale de droit public si les
conditions suivantes sont rencontrées :
-
La loi constitutive confère le
pouvoir à la personne morale de droit public de donner ses
immeubles en garantie;
et
-
Le détenteur de la créance a
contracté directement avec le propriétaire de l’immeuble.
Article
Archive
>> |
